Madde 875

3. Güvencenin kapsamı

Madde 875 - Taşınmaz rehninin alacaklıya sağladığı güvencenin kapsamına şunlar girer:

1. Ana para,

2. Takip giderleri ve gecikme faizi,

3. İflâsın açıldığı veya rehnin paraya çevrilmesinin istendiği tarihe kadar muaccel olmuş üç yıllık faiz ile son vadeden başlayarak işleyen faiz.

Daha önce belirlenmiş olan faiz oranı, sonradan gelen alacaklıların zararına olarak artırılamaz.

I-) Yargı Kararları:

1-) Y. 12. HD, T: 01.12.2008, E: 2008/17832, K: 2008/21351:

“… Somut olayda incelenen 20.11.1958 tarih ve 7361 yevmiye no.lu ipotek akit tablosu içeriğine göre; ipoteğin, 4.121.TL. için tesis edildiği anlaşılmaktadır. Açıklanan bu niteliğe göre ipotek, kesin borç (karz) ipoteğidir. MK’nın 875. maddesine göre kesin borç ipoteği, ana para yanında, gecikme faizini de güvence altına alır. Alacaklı, ipoteğin fekki için ana paranın dışında takip masraflarını ve geçen günlerin faizlerini de isteyebilir. Bu durumda talep tarihine kadar anapara ve eklentilerinin ödenmesi halinde ipoteğin kaldırılmasına karar verilebilir. …”

2-) Y. 12. HD, T: 11.03.2008, E: 2008/2129, K: 2008/4704:

“… ileride gerçekleşecek veya gerçekleşmesi muhtemel olan bir alacağın teminatı olarak tesis edilen ve M.K.’nun 851 ve 881. maddelerinde ifadesini bulan azami meblağ ipoteğinde (üst sınır ipoteği) borcun ulaşacağı miktar belirsiz olduğundan taşınmazların ne miktar için teminat teşkil edeceği ipotek akit tablosundaki limitle sınırlanabilir. M.K.’nun 875. maddesinde belirtilen ve ipotekle teminat altına alınan ana borç, faiz, icra takip giderleri ve taraflarca kararlaştırılan eklentilerden oluşan toplam borç miktarının bu limiti aşması mümkün değildir. HGK’nun 1989/11-294 E. - 1989/378 K. ve 24.05.1989 tarihli kararında da yukarıdaki kural benimsenmiştir. İpoteğin üst sınır ipoteği olması halinde borçlu sadece ipotek akit tablosunda belirtilen miktar ile sınırlı olmak üzere sorumludur. Takip dayanağı ipotek akit tablolarının incelenmesinde mahkemenin de kabulünde olduğu gibi ipoteklerin limit ipoteği biçiminde kurulduğu ve ipotek limitinin 450.000,00.-YTL olduğu görülmüştür.

O halde mahkemece, … ipotek limitini aşan kısım yönünden takibin iptali yerine … bu hususun göz ardı edilmesi isabetsizdir. …”

Not: Karar için ayrıca bkz. madde 851.

3-) Y. 12. HD, T: 19.03.2007, E: 2007/2286, K: 2007/5092:

“… Taraflar arasındaki ipotek akdi limit (üst sınır) ipoteği olup, 40.000,00.YTL. üzerinden kurulmuştur. Alacaklı, …” (tarafından) “… takip talebinde 40.000,00.YTL. asıl alacak ve 45.225,21.YTL. de işlemiş faiz olmak üzere toplam 85.225,21.YTL. alacağın, asıl alacağa takip tarihinden itibaren işleyecek % 38 faiziyle tahsili talep edilmiştir. Bu durumda limitin aşıldığı görülmektedir.

İleride gerçekleşecek veya gerçekleşmesi muhtemel olan bir alacağın teminatı olarak tesis edilen ve MK.nun 851. ve 881. maddelerinde ifadesini bulan azami meblağ (üst sınır) ipoteğinde borcun ulaşacağı miktar belirsiz olduğundan taşınmazların ne miktar için teminat teşkil edeceği ipotek akit tablosundaki limitle sınırlanabilir. MK.nun 875. maddesinde belirtilen ve ipotekle teminat altına alınan ana borç, faiz, icra takip giderleri ve taraflarca kararlaştırılan eklentilerden oluşan toplam borç miktarının bu miktarı aşması mümkün değildir. HGK.nun 1989/11-294 E. 1989/378 K. ve 24.05.1989 tarihli kararında da yukarıdaki kural benimsenmiştir, ipoteğin üst sınır ipoteği olması halinde borçlu sadece ipotek akit tablosunda belirtilen miktar ile sorumludur.

O halde şikayetin limiti aşan kısım için kabulü yerine yazılı gerekçe ile reddi isabetsizdir. …”

4-) Y. 12. HD, T: 21.11.2006, E: 2006/18963, K: 2006/21722:

“… ipoteğin 2.000.000 TL için düzenlendiği ve karz ipoteği (kesin borç ipoteği) olduğu anlaşılmaktadır. Medenî Kanun’un 875. maddesi gereğince, kesin borç ipoteği anapara yanında gecikme faizini de güvence altına alır. O halde, mahkemece ipoteğin fekki için ödenmesi gerekli tüm borcun gerektiğinde bilirkişi incelemesi yapılarak belirlenip icra müdürlüğüne bu doğrultuda işlem yapılması için talimat verilmesi yolunda karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile ipotek kaydının terkini yönünde hüküm tesisi isabetsizdir.”

II-) Türk Kanunu Medenîsi:

2- Teminatın şümulü

Madde 790

Gayrimenkul rehni, alacaklıya şunları temin eder:

1- Resülmali.

2- Takip masrafları ve geçen günlerin faizleri.

3- İflâsın açıldığı veya gayri menkulün satılması talep edildiği zamanda vadeleri hulûl etmiş bulunan üç senelik faizler ile son vadeden itibaren cereyan eden faizler.

Evvelce tâyin edilmiş olan faiz miktarı sonradan gelen alacaklıların zararına olarak yüzde beşten fazlaya çıkarılamaz.

Not: Düstur metninde % 5 olan faiz oranı, 3095 sayılı Kanuni Faiz ve Temerrüt Faizine İlişkin Kanun¹ madde 1 ile önce % 30’a daha sonra da Bakanlar Kurulu’nun 08.08.1997 tarihli ve 97/9807 sayılı kararı ile 01.01.1998 tarihi itibariyle % 50’ye çıkartılmıştı². 01.01.2000 ila 30.06.2002 tarihleri arasında bu oran, 3095 sayılı Kanun’un 1. maddesi çerçevesinde % 60 olarak belirlenmişti. Kısacası, Türk Kanunu Medenîsi’nin yürürlükten kalktığı tarihte hükümdeki faiz oranı % 60 idi.

III-) Madde Gerekçesi:

Yürürlükteki Kanunun 790 ıncı maddesini karşılamaktadır.

Madde hükmünde taşınmaz rehnine konu olan taşınmaz(ın) rehnin … paraya çevrilmesi suretiyle satılması hâlinde, satış parasından hangi alacak ve alacak kalemlerinin güvenceli olarak karşılanacağı düzenlenmektedir.

Buna göre, taşınmaz rehni kararlaştırılan ve tapuda gösterilen ana alacak miktarı yanında bunun fer’ilerini oluşturan alacak faizleri ile takip ve dava giderlerini kapsamı içine almaktadır. Gecikme (temerrüt) faizinin rehnin kapsamı içinde sayılması için tapuda gösterilmesi gerekmez. Ancak kanunî gecikme faizinin üzerinde bir gecikme faizi kararlaştırılmış ise, bunun güvenceli olabilmesi, tapuda gösterilmesine bağlı olacaktır. Aynı şekilde kanunî faiz oranı üzerinde kararlaştırılan akdi faiz oranlarının da tapu kütüğünde yazılması gerekecektir.

Gerek akdî faiz olsun, gerekse gecikme faizi olsun, sadece bu hükümde belirtilen ölçüde güvencelidir. Bütün akdî ve gecikme faizleri değil sadece rehnin paraya çevrilmesi istendiği veya iflâsın açıldığı anda muaccel olmuş son üç yılın faizleri ile bu andan itibaren rehnin paraya çevrilmesine kadar muaccel olacak alacak faizleri güvenceli alacak olarak kabul olunmaktadır.

Yukarıda belirtilen faizlerin güvenceli sayılması kuralı, azamî meblağ ipoteğinde, tapuda yazılan azamî meblağı ile sınırlıdır. Azamî meblağı aşan faiz miktarları adî alacak sayılacaktır. Anapara ipoteğinde ise, böyle bir sınır olmadığından rehin, tapuda yazılı ana alacak miktarının yanısıra bu hükmün içerdiği alacak faizlerinin de güvencesi sayılacaktır.

Belirtilmesi gerekir ki rehin ayrıca, aşağıda düzenlenen, alacaklı tarafından ödenen sigorta primleri ile alacaklı tarafından rehin konusu taşınmazın korunması için yapılan masrafların aynı derecede güvencesi sayılmaktadır.

Son fıkra hükmüne göre, önceki derecedeki rehinlerin kapsamının, faiz oranlarını yükseltmek suretiyle, sonraki sıradaki derecede bulunan rehinli alacaklıların aleyhine olarak genişletilmesi uygun görülmemiştir.

IV-) Kaynak İsviçre Medenî Kanunu:

Not: İsviçre Medenî Kanunu’nun 818. maddesinin 1. fıkrasının 3. bendi, 11.12.2009 tarihli Federal Kanun ile 01.01.2012 itibariyle değişikliğe uğramıştır. Anılan değişiklikle 3. bentteki cümlenin hemen arkasına ipotekli borç senedinin sadece işlemiş faizleri teminat altına alacağına dair bir cümle parçası eklenmiştir.