Madde 856

B. Rehnin kurulması ve sona ermesi

I. Rehnin kurulması

1. Tescil

Madde 856 - Taşınmaz rehni tapu kütüğüne tescil ile kurulur. Kanunda öngörülen ayrık durumlar saklıdır.

Taşınmaz rehninin kurulmasına ilişkin sözleşmenin geçerliliği, resmî şekilde yapılmış olmasına bağlıdır.

I-) Yargı Kararları:

1-) YHGK, T: 24.09.2008, E: 2008/14-569, K: 2008/554:

“… Dava, İcra İflas Kanunu’nun 72.maddesine dayalı menfi tespit, tazminat tahsili ve ipoteğin terkini istemiyle açılmıştır.

Mahkemece dava kabul edilmiş hükmü davalılardan Nur Ayşe Özdemir temyiz etmiştir.

İpotek kişisel bir alacağın teminat altına alınması amacını güden ve bir taşınmaz değerinden alacaklının alacağını elde etmesini sağlayan sınırlı ayni haktır. İpotek tesisi için rehin edilecek taşınmaz maliki ile alacaklı arasındaki anlaşmanın (rehin sözleşmesinin) Türk Medeni Kanunu’nun 856. maddesi uyarınca tapu siciline tescil edilmesi gerekir. İpotek tesisinin nedenini de ipotek akit tablosunda yazılanlar belirler.

Somut olayda, 03.05.2001 günlü akit tablosunda ipoteğin davacının, davalı Nurayşe Özdemir’den aldığı borca karşılık kurulduğu yazılıdır. Kısaca, ipotek akit tablosunun konusu karz ilişkisinden ibarettir. Davada ise davacı, ipoteğin 9 ve 10 numaralı bağımsız bölümlerin satış bedelinden kalan 18 milyar lirayı teminat altına almak amacıyla kurulduğunu ileri sürerek ipotek akit tablosunun aksini savunmuş, akit tablosundaki ipoteğin kurulma nedenini dava dilekçesinde talil etmiştir.

Hal böyle olunca, resmi senette yazılanın aksini savunan davacının ipoteğin 9 ve 10 numaralı bağımsız bölümlerin satışından kalan borcu teminat için kurulduğunu ispat etmesi gerekir. HUMK.nun 295. maddesi hükmünce resmi senetde yazılı olanları hilafı ispat oluncaya kadar kati delil teşkil eder ve aksinin aynı güçteki yazılı delille kanıtlanması gerekir.

Diğer taraftan, davacının delil olarak sunduğu senetlerin lehtarı davalı Nurayşe Özdemir değil Tuncay Özdemir’dir. Senet lehtarına yapılan ödemelerde davalı Nur Ayşe Özdemir’i bağlamaz.

Mahkemece anlatılanlar gözetilerek davanın reddi yerine ispat külfetinin tayinde yanılgıya düşülerek istemin hüküm altına alınması doğru olmamış kararın bozulması gerekmiştir...

Gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

… Hukuk Genel Kurulu’nca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. …”

2-) YHGK, T: 06.06.2007, E: 2007/14-327, K: 2007/330:

“... Kural olarak, taşınmaz rehni sözleşmesi resmî şekilde yapılır (MK. m. 856/II). Taşınmaz rehni sözleşmesinin yer aldığı resmî senedin tapu memuru tarafından düzenlenmesi zorunludur. (TK. m. 26). Resmî şekil bir geçerlilik şartı olduğundan, bu şarta uyulmadan yapılan sözleşmeler geçersiz sayılır.

Resmî şekil zorunluluğu, taşınmaz rehninde değişiklik yapılması halinde de geçerlidir.

Somut olayda davacı Ali Çelik, kendi adına tapuda kayıtlı, 32 parsel 4 nolu meskenin tamamını davalı Kayseri Şeker Fabrikası A.Ş.’den aldığı ve alacağı malların teminatını teşkil etmek üzere 05.02.2002 günü ipotek ettirmiş; 06.02.2002 günü ise bu ipoteği, oğlu Erdal Çelik’e ait olan “Beril Dağıtım Pazarlama’nın aynı şirketten aldığı ve alacağı malların karşılığı olarak verdiğini ifade eden yazılı beyanda bulunmuştur.

05.02.2002 günü ipotek işlemi davacı Ali Çelik ve davalı Şirket yönünden usulüne uygun olarak resmî şekilde yapılmış olduğundan geçerlidir.

Ne var ki, 06.02.2002 günü davacının verdiği yazılı beyan, ipoteğin davacının oğlu yararına verildiğini kabule elverişli değildir. Çünkü davacının, oğlu yararına taşınmazı ipotek ettiği yolundaki iradesini Tapu Kanununun 26. maddesi uyarınca tapuda, resmî şekilde işlem yaparak yerine getirmemiştir.

Bu durumda davacı ile davalı arasında yapılan emtia alımı sözleşmesi gerçekleşmediğinden, davacının davalıya borcu bulunmadığından, davacının ipoteğin kaldırılması talebi yerindedir.

Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, mahkeme kararında açıklanan gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin değerlendirilmesinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, usul ve yasaya uygun bulunan direnme kararının onanması gerekir.”

3-) Y. 14. HD, T: 23.06.2011, E: 2011/6284, K: 2011/8250:

“… Türk Medeni Kanunu’nun 1020. maddesine göre; “Tapu sicili herkese açıktır. İlgisini inanılır kılan herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfanın ve belgelerin tapu memuru önünde kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin kendisine verilmesini isteyebilir. Kimse, tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez.” Buna “tapu sicilinin kamuya açıklık ilkesi=aleniyet prensibi” denilir. Yasanın 1021. maddesine göre de; “Kurulması kanunen tescile tabi ayni haklar, tescil edilmedikçe varlık kazanamaz.” Buna da “tapu siciline tescil ilkesi” adı verilmektedir. Sınırlı bir ayni hak olan taşınmaz rehini de Türk Medeni Kanunu’nun 856. maddesi hükmü gereği, bazı istisnalar dışında tescille kazanılır. Böylelikle tescil edilen taşınmaz rehni alenileşmiş olur ve bundan sonra taşınmaz üzerinde hak kazanmak isteyen üçüncü kişiler rehin hakkını görerek işlem yaparlar. Ancak, taşınmaz rehninin … yolsuz olarak tescil edilmemesi veya tescil edilmiş rehnin yolsuz olarak terkini uygulamada sıkça görülen bir durumdur. Bu gibi hallerde, tescil edilmemiş rehnin veya yolsuz olarak terkin edilmiş taşınmaz rehninin mahkeme hükmüyle tapu kütüğüne tescil edilmesi … mümkündür. Yine belirtmek gerekir ki, Türk Medeni Kanunu’nun 1022. maddesi hükmüne göre “tescilin etkisi kanunen öngörülen belgeler isteme eklenmiş veya geçici tescil halinde belgelerin uygun zamanda tamamlanmış olması koşuluyla yevmiye defterine yapılan kayıt tarihinden başlar. Burada, ayni hakkın tescilden evvelki hüküm ve sonuçları düzenlenmiştir. …

Somut olayda, davaya konu taşınmaz üzerinde ipotek kaydı bulunmamaktadır. Resmi senet düzenlenmiş ise de, tapu kütüğünün rehinler sütununa ipotek tescil edilmemiştir. Kısaca söylemek gerekirse, davalı taşınmazı ipoteksiz olarak satın almıştır. Davacının Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesinden yararlanamaması için ipoteğin varlığından haberdar olması ve ipotek alacaklısının bu hakkından yoksun bırakılması için ipotek borçlusu ile el ve işbirliği içinde bulunması, diğer bir anlatımla Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesine aykırı davranması gerekir. Davacı, davalının ipoteğin varlığını bildiğini iddia etmediği gibi, davalının tapu kaydına güven ilkesinden yararlanmasını engelleyecek somut bir olgu da ortaya konulmamıştır. Bu durumda davanın reddi gerekirken kabulü doğru görülmemiş, kararın bozulması gerekmiştir. …”

Not: Kararın diğer kısmı için bkz. madde 1021.

4-) Y. 21. HD, T: 25.04.2005, E: 2005/1150, K: 2005/4255:

“… Dosyada mevcut 20.10.1999 başlangıç tarihli kira sözleşmesi uyarınca borçlu Trasnko Ltd. Şti. davacı 3. kişinin sahibi olduğu fabrikanın kiracısıdır. İstihkak iddia olunan mahcuzlar davacıya ait fabrikanın teferruatıdır. Mahcuzlar ve fabrika binası kira sözleşmesi uyarınca davalı borçluya teslim edilmiştir. Uyuşmazlık konusu olan husus noterlikçe düzenlenmiş 24.01.2001 tarihli Muvafakatname başlıklı belgenin hacze imkân verip vermeyeceği noktasında toplanmaktadır.

Davacıya ait gayrimenkulun (fabrika binası) borçlunun borçlarına karşılık teminat olarak gösterilebilmesi ve buna ilişkin hukuki işlemin geçerli olması için M.K’nun 881-887 maddelerinde öngörüldüğü şekilde ipotek şeklinde yapılmalıdır. Gerçekten M.K.’nun 881. maddesinde “halen mevcut olan veya henüz doğmamış olmakla birlikte doğması kesin veya olası bulunan herhangi bir alacak ipotekle güvence altına alınabilir” denilmek suretiyle ipoteğin amaç ve niteliği belirtilmiştir. Bu bağlamda ipotek, kişisel bir alacak için tesis edilen, kıymetli evraka bağlı olmayan ve yalnız teminat fonksiyonu ifa eden taşınmaz rehin hakkıdır. M.K.’nun 856 maddesi uyarınca ipotek, Tapu Sicil Müdürlüğü’nde resmi senet düzenlenmesi ve tapu sicil kütüğüne tescil ile kurulur.

Somut olayda noterlikçe düzenlenmiş 24.01.2001 tarihle belgenin yukarıda yazılı şekil ve geçerlilik şartlarını taşıyan bir belge olmadığı ortadadır. Sözleşme o anlamda geçerli olmadığından davacıyı bağlayıcı bir yönü bulunmamaktadır. …”

Not: Karar için ayrıca bkz. madde 881.

II-) Türk Kanunu Medenîsi:

B TESİS VE SUKUT

I. Tesis

1- Tescil

Madde 771

Gayrimenkul rehni, tapu siciline kayıt ile tesis olunur. Kanunen tâyin olunan istisnalar mahfuzdur.

Gayrimenkul rehne müteallik akit, ancak resmî şekilde yapıldığı surette muteber olur.

III-) Madde Gerekçesi:

Yürürlükteki Kanunun 771 inci maddesini karşılamaktadır.

Hüküm değişikliği yoktur.

IV-) Kaynak İsviçre Medenî Kanunu:

Not: İsviçre Medenî Kanunu’nun 799. maddesinin 2. fıkrası 11.12.2009 tarihli Federal Kanun ile 01.01.2012 itibariyle değişikliğe uğramıştır. Kaynak hükmün önceki metninde gayrimenkul rehnine ilişkin sözleşmeden söz edilmişken yeni metninde gayrimenkul rehnine ilişkin hukuki işlemden söz edilmiştir.