Madde 780

B. Kurulması ve sona ermesi

I. Kurulması

1. Tescil

Madde 780 - İrtifak hakkının kurulması için tapu kütüğüne tescil şarttır.

İrtifak hakkının kazanılmasında ve tescilinde, aksi öngörülmüş olmadıkça taşınmaz mülkiyetine ilişkin hükümler uygulanır.

İrtifak hakkının zamanaşımı yoluyla kazanılması, ancak mülkiyeti bu yolla elde edilebilecek taşınmazlarda mümkündür.

I-) Yargı Kararları:

1-) YHGK, T: 16.04.2008, E: 2008/18-316, K: 2008/331:

“… Türk Medenî Kanunu’nun 780. maddesine göre, kural olarak irtifak hakkının kazanılması için tapu kütüğüne tescil şart olmakla birlikte, aynı maddenin ikinci fıkrasında “irtifak hakkının kazanılmasında ve tescilinde, aksi öngörülmüş olmadıkça taşınmaz mülkiyetine ilişkin hükümler uygulanır” hükmü ile yapılan yollama dolayısıyla sicil dışı kazanma halleri irtifak hakkının kazanılmasında da söz konusu olacaktır.

Bu noktada, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 4. maddesinde, kamulaştırma amacının elde edilmesi için yeterli olduğu takdirde taşınmazın belirli bir kısmı, yüksekliği, derinliği veya kaynaklar üzerinde kamulaştırma yolu ile irtifak kurulabileceği belirtildiğinden; kamulaştırmanın tamamlanması ile irtifak hakkının doğduğu ve sonradan yapılacak tescilin açıklayıcı mahiyette bulunduğu kuşkusuzdur. …

Burada önemle vurgulanmalıdır ki; irtifakın kullanılması, fiilen yüklü taşınmazın bir kısmında söz konusu olsa dahi, yük bütün taşınmaz üzerinedir. Keza irtifak hakkı yararlanan taşınmazın bir kısmının ihtiyaçları için kurulmuş olsa dahi, taşınmazın tümü lehine mevcuttur. İrtifak bölünmez bir haktır. …”

Not: Kararın diğer kısmı için bkz. madde 793.

2-) Y. 14. HD, T: 19.11.2007, E: 2007/12924, K: 2007/14519:

“... Dava, irtifak hakkına dayalı yersiz elatmanın önlenmesi istemine ilişkindir.

Mahkemece dava reddedilmiştir.

Hükmü davacı temyiz etmiştir.

Bir tanımlama yapmak gerekirse irtifak hakları, sahibi olan kişiye konusunu teşkil eden eşyayı doğrudan doğruya kullanma veya ondan yararlanma yetkileri tanıyan veya malike bir çekinme borcu yükleyen sınırlı bir hakimiyet hakkıdır. İrtifak hakları ya bir taşınmaz lehine ya da belirli bir kişi yararına kurulabilir. Oturma, kaynak, geçit irtifakı gibi bazı irtifak hakları sahibine eşyadan tam bir yararlanma hakkı sağlar. Bazı irtifak hakları ise hak sahibine eşyayı kullanma yetkisi verir. Buna karşılık bazı irtifak hakkı türünde hak sahibi olan kişinin eşyadan doğrudan yararlanma yetkisi yoktur. Eşyanın maliki olan kişi mülkiyet hakkının kendisine sağladığı yetkileri kullanmaktan kaçınmak zorundadır. Örneğin, bir inşaat yapmama yasağı getiren irtifak hakkı, manzara kapatmama yükü yükleyen irtifak hakları böyledir. Bunlara doktrinde olumsuz irtifak hakları adı verilmektedir.

Bu kısa açıklamalardan sonra somut olaya gelince;

Gerçekten davacı ile davalının satıcısı olan Kıyas arasında düzenlenen 02.12.1994 tarihli resmi senette alıcı olan kişiye satın aldığı taşınmaz üzerine “...kat ilave etmemek ve yükseltmemek kaydı ile...” yapılan satıştaki irade az önce örneği verilen olumsuz irtifak hakları arasındadır. Kısaca ve başka bir ifade ile söylemek gerekirse, davacı ile davalının babası ve bayii olan Kıyas arasında düzenlenen resmi senetle olumsuz irtifak hakkı tesis edilmiş, 454 ada 21 parsel sayılı taşınmaz malikinin eşyadan yararlanma yetkisi kısıtlanmıştır. Kural olarak da eşya malikinin mülkiyet hakkının kendisine sağladığı yetkileri resmi senette düzenlenen sözleşme hükümleri doğrultusunda kullanması gerekir. Ne var ki;

İrtifak hakkı sözleşmesi resmi şekilde yapılmış olmakla birlikte, yükümlü taşınmaz malikinden borcun yerine getirilmesini isteyebilmek için, irtifak hakkının kütük sayfasında ayrılan özel sütuna tescili zorunludur. Çünkü tapu kütüğüne tescil, irtifak hakkı kurulmasının ikinci aşamasıdır. Tescil sağlanıp irtifak hakkı herkese karşı ileri sürülebilir hale gelmeden bu hakka dayanarak taşınmaz malikinin mülkiyet hakkını kullanırken hakkın sınırlandırılması istenemez.

Mahkemece bütün bu yönler gözetilmek suretiyle davanın reddedilmiş olmasında yasaya aykırılık yoktur.”

3-) Y. 8. HD, T: 20.04.2006, E: 2006/2191, K: 2006/2690:

“... TMK’nın 718. maddesine göre arazi üzerindeki mülkiyet kullanılmasında yarar olduğu ölçüde üstündeki hava ile altındaki arz tabakalarını kapsar. Davacının yararlanma ölçüsünde taşınmazının üstündeki katmanların mülkiyet kapsamında olduğunun kabulü gerekir. Görülmekte olan davada davalının 10 seneyi aşkın bir zamandan beri bu sistemi kurduğu ve yararlandığı bildir(il)miştir. Her ne kadar tanık Reşit davacı Sultan’ın rızası ile davalının bu sistemi kurduğunu anlatmışsa da, bilgilerinin tahmine dayandığını açıklamıştır. Davacının rıza ve izni olmaksızın bu yerde teleferik sisteminin kurulması ve kullanılması mülkiyet hakkına elatma … mahiyetindedir. Mahkemece toplanan deliller ve dosya içeriği gözönünde tutularak yazılı şekilde hüküm kurmuş olmasında kanuna aykırı bir yön yok ise de, davalının teleferik sistemini geçirmek suretiyle irtifak hakkını kazandığı da düşünülebilir. Bu durumda TMK’nın 780. maddesinin son fıkrası hükmü gözönünde tutularak uyuşmazlığın çözüme kavuşturulması gerekir. Gerçekten de anılan maddede irtifak hakkının kurulması için tapu kütüğüne tescil şarttır vurgulaması yapıldıktan sonra son fıkrasında da “...irtifak hakkının zamanaşımı yoluyla kazanılması, ancak mülkiyeti bu yol(l)a elde edilebilecek taşınmazlarda … mümkündür...” denilmiştir. TMK’nın 780. maddesinin son fıkrasındaki yollama nedeniyle aynı kanunun 713/1. maddesinde yazılı koşullar altında davacı taşınmazı üzerinde teleferik sisteminin kurulması ve bundan yararlanılması sonucu olağanüstü zamanaşımı yoluyla irtifak hakkının kazanılması da mümkün olabilir. Üzerinde teleferik sistemi geçirilen taşınmazın bulunduğu çalışma alanında tapulama ve kadastro faaliyetleri yapılmamıştır. Ancak Dairemize intikal eden diğer dava dosyalarındaki belgelere göre Rize, Merkez ilçesinde kadastro faaliyetlerine başlanılmıştır. 3402 sayılı Kadastro Kanununun 33. maddesinin son fıkrası hükmüne göre, bu Kanunun zilyede tanıdığı haklar kadastrosuna başlanan bölgede zilyedin leh veya aleyhine açılan davalarda iddia ve def’i olarak ileri sürülebilir.

Görülmekte olan elatmanın önlenilmesi davası üzerine davalı bu yerden teleferik sistemi kurmak suretiyle yararlandığını ve davacıya zarar vermediğini ileri sürdüğüne göre olağanüstü zamanaşımı yoluyla irtifak hakkının kazanılmasına ilişkin koşulların davalı yararına oluşup oluşmadığının belirlenmesi gerekmektedir. Bu bakımdan mahkemece yapılan araştırma ve inceleme hüküm vermeye yeterli değildir. Gerekirse yeniden keşif yapılmak suretiyle yukarıda belirtilen esaslar çerçevesinde taraf delillerinin yeniden toplanması, davalının TMK’nın 780. maddesinin son fıkrası hükmü uyarınca olağanüstü zamanaşımı yoluyla irtifak hakkı edinip edinmediğinin gözönünde tutulması, sonucuna göre bir karar verilmesi gerekmektedir.”

II-) Türk Kanunu Medenîsi:

B İRTİFAK HAKKININ TESİSİ

I. Tesis

1– Tescil

Madde 704

İrtifak hakkının tesisi için tapu siciline kayit lâzımdır. Hilâfına sarahat bulunmadıkça mülkiyet hakkındaki hükümler irtifak hakkının iktisap ve tescilinde dahi caridir. İrtifak hakkının tesis olunduğu gayrimenkulün müruru zaman ile iktisabı ne gibi şeraite tabi ise irtifak hakkı dahi o şerait dairesinde iktisap olunur.

III-) Madde Gerekçesi:

Yürürlükteki Kanunun 704 üncü maddesini karşılamaktadır.

Hüküm değişikliği yoktur. İsviçre Medenî Kanununun 731 inci maddesine uygun olarak, üç fıkra hâlinde düzenlenmiştir. Maddenin “İrtifak hakkının tesisi” şeklindeki konu başlığı “Kurulması ve sona ermesi” olarak değiştirilmiş, madde kenar başlıklarıyla birlikte, kaynak Kanun göz önünde tutularak, arılaştırılmak suretiyle yeniden kaleme alınmıştır.

IV-) Kaynak İsviçre Medenî Kanunu: