Madde 734

c. Kullanılması

Madde 734 - Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır.

Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.

I-) Anayasa Mahkemesi Kararları:

1-) AYM, T: 08.11.2023, E: 2023/77, K: 2023/190:

Türk Medenî Kanunu’nun 734. maddesinin ikinci fıkrasında yer alan “... satış bedeli ...” ibaresinin Anayasa’nın 2., 5. 13. ve 35. maddelerine aykırı olduğu iddia edilmiştir. Bu itiraz Anayasa Mahkemesi’nin T: 08.11.2023, E: 2023/77, K: 2023/190 sayılı kararı ile reddedilmiştir:

"... A. Genel Açıklama

3. 4721 sayılı Kanun’un 688. maddesinin birinci fıkrası uyarınca birden çok kimsenin, maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla malik olduğu mülkiyet türü paylı mülkiyet olarak adlandırılmaktadır.

4. Paylı mülkiyete tabi eşyanın tamamı tek bir mülkiyet hakkının konusunu oluşturmaktadır. Dolayısıyla paydaşların her biri eşya üzerinde paylı olarak mülkiyet hakkı sahibi kabul edilmektedir. Bu itibarla paydaşlar mülkiyet hakkının sağladığı ve bölünebilir nitelikte olan yetkilere payları oranında, bölünmesi mümkün olmayan yetkilere ise eşyanın tamamı bakımından sahiptirler. Nitekim anılan maddenin üçüncü fıkrasına göre paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olup bu pay devredilebilir ve rehin edilebilir niteliktedir. Yine alacaklılar tarafından payın haczettirilmesi mümkündür.

5. Paylı mülkiyette, tek bir mülkiyet hakkına aynı yetki ve yükümlülüklerle sahip olan birden çok kişi arasındaki hukuki ilişki paylı mülkiyet birliği olarak adlandırılmaktadır. Bu kişilerin sahip oldukları paylar maddi olarak değil fikri olarak bölünmüş ve soyut niteliktedir. Bu mülkiyet türünde paydaşlar malın tamamı üzerinde paylı olarak hak sahibidir ve eşya paylaşılmamıştır. Dolayısıyla paydaşlara düşen kısım belirlenmiş değildir. Belirli olan husus pay oranıdır.

6. Anılan Kanun’un 732. maddesinde paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen paydaşlar dışındaki üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşların ön alım hakkını kullanabilmelerine imkân tanınmaktadır. Paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğan, pay satışı yapılmasıyla kullanılabilir hâle gelen ve paya bağlı olan ön alım hakkı, hak sahibine, tek taraflı bir beyanla o malın alıcısı olma yetkisini veren yenilik doğuran bir haktır (AYM, E.2014/133, K.2014/165, 30/10/2014).

7. Ön alım hakkı kurucu bir hak niteliği de taşımaktadır. Bu hakkı kullanan paydaş ile payı satın alan üçüncü kişi arasında kapsamı ve şartları payını satan paydaş ile payı satın alan üçüncü kişi arasındaki sözleşmenin aynısı olan bir hukuki ilişki kurulmuş olur. Başka bir deyişle payı satın alan üçüncü kişinin payın mülkiyetini ön alım hakkını kullanan paydaşa devir yükümlülüğü, ön alım hakkını kullanan paydaşın da payı satın alan kişiye ön alım bedelini ödeme yükümlülüğü doğacaktır.

8. Yalnızca paylı mülkiyetin söz konusu olduğu taşınmazlarda satış veya satışa eşdeğer bir işlemin serbest iradeyle gerçekleştirildiği hâllerde kullanılabilen ön alım hakkı, Kanun’un 733. maddesinin birinci fıkrası uyarınca cebri artırma suretiyle satış hâlinde kullanılamaz.

9. Ön alım hakkının birden çok paydaş tarafından kullanılması durumunda anılan hakkı kullanan paydaşların mevcut paylarının büyüklüğüne bakılmaksızın, ön alım hakkına konu pay bu hakkı kullanan paydaşlara eşit oranda geçecektir (Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu, E.1947/5, K.1947/18, 11/6/1947).

10. Ön alım hakkının kullanılması için Kanun’un 733. maddesinin dördüncü fıkrasında hak düşürücü süre öngörülmüştür. Buna göre satışın hak sahibine noter ile bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmesiyle ön alım hakkı düşecektir. Süresinde ön alım hakkını kullanmayan paydaşın sadece bu hakkı kullanmadığı pay satışı için ön alım hakkı düşecek ancak başka pay satışları için ön alım hakkı devam edecektir.

11. Ön alım hakkı feragat edilebilir nitelikte bir hak olup Kanun’un 733. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir.
B. İtirazın Gerekçesi

12. Başvuru kararında özetle; mülkiyet hakkına yönelik bir sınırlamanın ancak kanunla yapılabileceği, itiraz konusu kural uyarınca ön alım hakkı sahibinin, adına payın tesciline karar verilmeden önce yatırmak zorunda olduğu satış bedelinin ne anlama geldiği ve hangi miktarda olduğu konusunda bir belirlilik bulunmadığı, satış bedelinin tapudaki satış bedeli şeklinde yorumlanması hâlinde bedelde muvazaa iddialarına bağlı olarak mülkiyet hakkı ihlallerine sebebiyet vereceği belirtilerek kuralın Anayasa’nın 2., 5., 13. ve 35. maddelerine aykırı olduğu ileri sürülmüştür.

C. Anayasa’ya Aykırılık Sorunu

13. 4721 sayılı Kanun’un 734. maddesinin birinci fıkrasına göre yasal ön alım hakkı alıcıya karşı dava açılarak kullanılabilir. Bu itibarla payın ön alım hakkına sahip paydaş adına tesciline mahkeme tarafından karar verilecektir.
14. Anılan Kanun’un 734. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca ön alım hakkı sahibinin açmış olduğu davada, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlü olduğu öngörülmüştür. Söz konusu fıkrada yer alan “...satış bedeli...” ibaresi itiraz konusu kuralı oluşturmaktadır.

...

20. İtiraz konusu kural, ön alım hakkı kullanan paydaşın payı satın alan kişiye ödemekle yükümlü olduğu ön alım bedelinin kapsamında satış bedelinin de bulunduğunu öngörmektedir.

21. Paylı mülkiyette paydaşlar arasında ortak idare ve kullanma durumu söz konusudur. Bu durumu gözeten kanun koyucu ön alım hakkıyla, paydaşlara öncelikle yeni paydaşların katılımına engel olma hakkı tanımıştır. Böylece payların mümkün olduğunca az sayıda paydaşta toplanması sağlanarak kullanışlı olmayan paylı mülkiyet ilişkisinin belirli bir süre sonra ortadan kalkması ve bu mülkiyet türünde anlaşmazlıklara neden olunmaması, dolayısıyla paylı mülkiyete ilişkin işlemlerin daha sağlıklı bir şekilde yürütülmesi amaçlanmıştır (bazı farklılıklarla birlikte bkz. AYM, E.2014/133, K.2014/165, 30/10/2014).

22. Ön alım hakkı sahibinin payı satın alan üçüncü kişiye ödemekle yükümlü olduğu satış bedeline ilişkin itiraz konusu kuralın şeklî anlamda bir kanun hükmü olduğu ve erişilebilir olduğu anlaşılmaktadır.

23. Bunun yanı sıra bir kanunun öngörülebilir ve erişilebilir kabul edilebilmesi için tüm ayrıntıların kanuni düzenleme içinde yer alması şart olmayıp bazı muhtemel hususların kuralın içerisinde yer aldığı hukuk sisteminin özü bakımından tutarlı ve makul olmak kaydıyla, yargısal yorumla zamanla açıklanması ve netleştirilmesi imkân dâhilindedir.

24. Kuralda satış bedelinin ne anlama geldiği ve ne şekilde hesaplanacağı konusunda ayrıntılı bir düzenlemeye yer verilmemiştir. Bununla birlikte Kanun’un 706. maddesinin birinci fıkrasında taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerliliği resmî şekilde yapılması şartına bağlanmıştır. Yine 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 237. maddesinin (1) numaralı fıkrasında da benzer şekilde taşınmaz satışına dair sözleşmelerin geçerliliği resmî şekil şartına bağlanmıştır. Buna göre satış bedeli ibaresinden ilke olarak dava konusu payın satışı için resmî şekilde yapılan sözleşmede yazılı olan bedelin anlaşılması gerekir. Başka bir ifadeyle satış bedeli 22/12/1934 tarihli ve 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 26. maddesi uyarınca tapuda düzenlenen senette veya 18/1/1972 tarihli ve 1512 sayılı Noterlik Kanunu’nun 61/A maddesi uyarınca noterdeki satış sözleşmesinde yazan bedeldir. Nitekim istikrarlı yargı içtihatlarında da benzer değerlendirme yapılmakta satış bedeli olarak tapudaki satış bedeli kabul edilmektedir (birçok karar arasından bkz. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E.2020/(14)7-271, K.2022/1341, 19/10/2022; Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E.2015/6448, K.2016/10863, 26/12/2016; Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E.2022/5639, K.2023/875, 15/2/2023). Bunun yanında yargı içtihatlarında bedelde muvazaa iddiası, ekonomik ve objektif nedenlerle bedelde meydana gelebilecek değişiklikler gibi somut olayın özelliklerine göre gözetilecek sebeplerle hakkaniyet gereği satış bedeline ilişkin ilkeden ayrılmayı gerektirir istisnai hâllerin olabileceği de belirtilmiştir (birçok karar arasından Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E.1993/6-761, K.1993/192, 5/5/1993; E.2009/6-31, K.2009/68, 11/2/2009; 14. Hukuk Dairesi, E.2017/4874, K.2018/1459, 27/2/2018).

25. Bu itibarla kuralın açık, anlaşılır ve öngörülebilir olduğu, bu kapsamda belirlilik şartını taşıdığı ve kurala dayalı olarak yerleşik yargısal içtihatların bulunduğu sonucuna ulaşılmıştır.

...

 27. ... ön alım hakkı sahibinin payı satın alan üçüncü kişiye ödemekle yükümlü tutulduğu tutarın satış bedeli olarak öngörülmesinin tarafların menfaatlerinde herhangi bir dengesizliğe yol açıp açmadığı incelenmelidir. Ön alım hakkını kullanan paydaşın, satışın tarafları arasında akdedilen sözleşmedeki bedeli payı devredecek üçüncü kişiye ödemesinin, payı satın alan üçüncü kişinin yüklendiği külfeti telafi edeceği ve tarafların maddi yönden herhangi bir kaybının bulunmayacağı anlaşılmaktadır. Dolayısıyla payı satın alan üçüncü kişiye ödenecek bedelin satış bedeli olarak tayin edilmesi tarafların menfaatlerinin zedelenmesine yol açmamaktadır.

 28. Bununla birlikte payın piyasa değerinin altında bir bedelle satıldığı durumlarda payını satan paydaşın payı satın alan üçüncü kişi lehine vazgeçtiği farktan -ön alım hakkı kullanıldığı takdirde- payı satın alan üçüncü kişinin değil ön alım hakkı sahibi paydaşın yararlanacak olmasının da ayrıca değerlendirilmesi gerekir. Belirli durumlarda payını satan paydaş, payı satın alanın şahsını gözeterek ve bu kişiye ekonomik bir katkı sağlamak amacıyla payın satış bedelinde indirim yapabilir. Payını satan paydaşın payı satın alan kişiye sağlamayı hedeflediği bu ekonomik menfaatten ön alım hakkı sahibi paydaşın yararlanmasının, paylı mülkiyette paydaşların ön alım hakkını kullanabileceğinin öngörülebilir bir netice olduğu da gözetildiğinde, hakkaniyete aykırı olduğu söylenemez. Nitekim, payını satan paydaşın payı satın alan üçüncü kişiye ön alım hakkına konu payın bedelinde indirim yapmak yerine başka araçlarla da ekonomik menfaat sağlaması imkân dahilindedir. Dolayısıyla, ön alım hakkına konu payın piyasa değerinin altında satıldığı durumlarda da ön alım hakkının satış bedeli üzerinden kullanılmasının ve bu surette ön alım hakkı sahibinin ekonomik menfaat elde etmesinin mülkiyet hakkının devlete yüklediği pozitif yükümlülüklere aykırılık oluşturmadığı değerlendirilmektedir.

 29. İtiraz başvurusunda kuralın tapudaki satış bedeli şeklinde yorumlanması hâlinde bedelde muvazaa iddialarına bağlı olarak mülkiyet hakkı ihlallerine neden olacağı ileri sürülmüştür. Dolayısıyla payını satan paydaş ile payı satın alan üçüncü kişinin gerçekte anlaştıklarından farklı bir tutarı satış bedeli olarak göstermeleri durumunda resmî senetteki tutarın alıcıya ödenmesinin mülkiyet hakkı ihlaline yol açıp açmadığının da değerlendirilmesi gerekir. Kanun’un 734. maddenin birinci fıkrasında ön alım hakkının dava açılarak kullanılması öngörülmüştür. Belirli durumlarda kuralla öngörülen satış bedelinin tespiti konusunda uyuşmazlık doğabilmektedir. Öncelikle Kanun’un 7. maddesi uyarınca resmî sicil ve senetlerin, belgeledikleri olguların doğruluğuna kanıt oluşturduğu da gözetildiğinde, bu bedelin muvazaalı olduğunu ileri süren tarafça ispatlanması gerektiği vurgulanmalıdır. Ön alım hakkını kullanan ve davaya konu payın mülkiyetinin kendi adına tescilini isteyen paydaşın kuralda öngörülen satış bedelinin tapuda gösterilen bedelden farklı olduğunu, başka bir ifadeyle bedelde muvazaa olduğunu öne sürme ve ilk sözleşmenin tarafı olmadığından 6100 sayılı Kanun’un 203. maddesinin (1) numaralı fıkrasının (d) bendine göre muvazaa iddiasını her türlü delil vasıtasıyla ispatlayabilme imkânı bulunmaktadır. Satış sözleşmesinin tarafı olan ve ön alım davasında davalı olan tarafın, sözleşmenin tarafı olmayan kişiye karşı kendi muvazaasını ileri sürerek lehine hukuki sonuç doğmasını talep etmesi ise 4721 sayılı Kanun’un 2. maddesi uyarınca hakkın kötüye kullanılması kapsamındadır. Nitekim yerleşik yargı içtihatları da bu yöndedir (birçok karar arasından Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E.2022/1035, K.2023/2206, 13/4/2023). Yargıtayın dürüstlük kuralından yola çıkarak satış sözleşmesinin tarafı olan davalının, ön alım hakkını kullanan paydaşa karşı kendi lehine olacak şekilde bedelde muvazaa iddiasını ileri süremeyeceği sonucuna ulaşmasının temelsiz, keyfî ve öngörülemez bir yorum olarak değerlendirilemeyeceği anlaşılmaktadır. Bu yorumun ön alım hakkına sahip paydaş ile satış sözleşmesinin tarafı olan ve diğer bir paydaşın payını satın alan üçüncü kişinin menfaatleri arasında dengesizliğe de yol açmadığı, payı satın alan üçüncü kişiye yüklenen resmî satış işleminde satış bedelinin gerçek ve ortak iradeye uygun gösterilmesinin, bu kişi yönünden katlanılamaz bir külfet niteliğinde de olmadığı değerlendirilmektedir.

 30. Dolayısıyla kuralın mülkiyet hakkı bağlamında tarafların çatışan menfaat dengesini birinin aleyhine değiştirecek biçimde ölçüsüz bir yönünün bulunmadığı ve kural uyarınca satış bedeli konusunda taraflar arasında ortaya çıkacak uyuşmazlıklarda tarafların mülkiyet haklarının korunmasına ilişkin etkin ve yeterli güvencelerin de bulunduğu anlaşılmaktadır.

 31. Açıklanan nedenlerle kural, Anayasa’nın 5. ve 35. maddelerine aykırı değildir. İtirazın reddi gerekir. ..." (RG. 12.12.2023; S: 32397).

2-) AYM, T: 12.12.2007, E: 2003/34, K: 2007/94:

Türk Medenî Kanunu’nun 732., 733. ve 734. maddelerinin Anayasa’nın Başlangıç Bölümü ile 12., 17. ve 35. maddelerine aykırı olduğu iddia edilmiştir. Anayasa Mahkemesi bu itirazın konusunu oluşturan hükümlerden 733. madde ile 734. maddenin 2. fıkrasını kapsam dışı bırakarak incelemesini 732. madde¹ ile 734. maddenin 1. fıkrasına özgülemiştir. Bu itiraz Anayasa Mahkemesi tarafından T: 12.12.2007, E: 2003/34, K: 2007/94 sayılı karar ile reddedilmiştir:

“… İtiraz yoluna başvuran mahkemelerin gerekçelerinde; … 4721 sayılı Yasa’nın 736. maddesinde alım ve geri alım haklarının kullanılması için dava açmanın zorunlu bulunmamasına rağmen yasal önalım hakkının kullanılabilmesi için dava açmanın zorunlu kılınmasının kamu düzeni kavramıyla açıklanmasının mümkün olmadığı, ayrıca açılması zorunlu dava nedeniyle davalının kanun gereği yargılama giderleriyle sorumlu olmasının hak arama özgürlüğünü de zorlaştırdığı, yasal zorunluluk olmadan dava açılması halinde Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 94. maddesinin birinci fıkrası gereğince davalının ilk duruşmada davayı kabul edip herhangi bir yargılama gideri ve vekâlet ücreti ödememe imkanı olduğu halde, Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin yorumuna göre, aleyhine dava açılmasına sebebiyet veren kişi konumuna düşeceği için yasal önalım hakkı davasında davalının, davacının yapmış olduğu tüm yargılama giderleri ile vekâlet ücreti ve ilam harcından sorumlu olduğu, bu nedenlerle başvurulara konu kuralların Anayasa’nın Başlangıç Bölümü ile 2., 5., 10., 12., 17., 35., 36. ve 141.  maddelerine aykırı olduğu ileri sürülmüştür.

… 736. maddedeki alım ve geri alım hakları, sözleşmeden doğan, taraflar arasında etki oluşturan, sözleşmede belirlenen süre içinde ve hak sahibi tarafından istenildiği zaman kullanılabilen kişisel nitelikte haklardır. Yasal önalım hakkı ise yasadan kaynaklanır, sözleşme söz konusu olmadığı için, pay satın alan bütün üçüncü kişilere karşı hüküm doğurur ve ayni hak niteliğindedir². Bu nedenlerle yasal önalım hakkı, alım ve geri alım haklarından ayrılır ve bu iki gruptaki hak sahipleri de, hakkın doğumu, niteliği ve kullanılması bakımından aynı hukuksal durumda bulunmadıklarından kural Anayasa’nın 10. maddesine aykırı değildir.

Kuralın, 743 sayılı Türk Medeni Kanunu döneminde dava zorunluluğunun olmamasından kaynaklanan mağduriyetlerin giderilmesi ve ayrıca büyük çoğunlukla dava ile sonuca gidilebilme uygulaması da gözetilerek yasal önalım hakkının amacına uygun bir biçimde kullanılması için getirildiği anlaşılmaktadır. Bu nedenle hak arama özgürlüğüne aykırılıktan söz edilemez.

Yasal önalım hakkının kullanıldığı davanın ilk duruşmasında davayı kabul eden davalının, yargılama giderleri ile vekalet ücreti ve ilam harcından sorumlu olup olmayacağı konusunun, 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 94. maddesi ve ilgili mevzuat hükümlerine göre belirlenmesi gerektiği açıktır. Kuralın davaların en az giderle ve kısa sürede sonuçlandırılması amacına da aykırı bir hüküm içermediği gözetildiğinde Anayasa’nın 141. maddesine aykırı olmadığı kuşkusuzdur…” (RG. 28.02.2008; S: 26801).

II-) Yargı Kararları:

1-) YİBK, T: 20.06.1951, E: 1949/13, K: 1951/5:

 “… Şuf’a dâvasında hâkimin hükümden önce re’sen nazara alarak tâyin edeceği münasip bir mehil içinde satış bedeli ile şefie ait olması lâzımgelen satış masraflarını tediyeye veya tevdie karar verebileceğine ve tediye veya tevdiden sonra kaydın tashihine hükmedilebileceğine … karar verildi.” (RG. 07.11.1951; S: 7950).

2-) YHGK, T: 17.06.2009, E: 2009/6-221, K: 2009/265:

“... Hukuk Genel Kurulu’ndaki görüşmede, önalım hakkı sahibine satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini hakimin belirleyeceği yere nakden yatırma yükümlüğü getiren söz konusu hükmün emredici nitelikte olup, olmadığı tartışılmış; yapılan değerlendirme sonucunda ağırlıklı görüş, anılan hükmün emredici nitelikte olmadığı, bir önalım davasında davalı tarafın açıkça muvafakat etmesi halinde, bu yükümlülüğün teminat mektubu sunulmak suretiyle de yerine getirilmesinin mümkün bulunduğu yönünde oluşmuştur.

Görülmekte olan davada, davalı taraf, davacının satış bedelini ve tapu giderlerini karşılayan teminat mektubu sunmasına itiraz etmemiş, ancak, bu konuda açık bir muvafakatte de bulunmamıştır.

Her ne kadar; davalı vekili, teminat mektubunun sunulmasından sonraki 02.05.2006 günlü dilekçesinde, teminat mektubunun kararla birlikte nakde çevrilerek nemalandırılmasını istemiş ise de, bu dilekçede davacı tarafın teminat mektubu sunmasına muvafakat edildiği yönünde herhangi bir beyan bulunmadığı gibi, dilekçenin sonuç bölümünde de davanın reddi istenilmiştir. Bu içerikteki bir dilekçeye dayanılarak, teminat mektubu sunulmasına davalı tarafın açıkça muvafakat etmiş olduğunun kabulüne olanak yoktur.

Yerel Mahkemenin, Özel Dairece bozulan kararında, teminat mektubunun paraya çevrilerek nemalandırılmasına hükmetmiş ve bu doğrultuda yukarıda açıklanan şekilde işlem yapmış olması da, varılan bu sonuca etkili değildir.

Hal böyle olunca; Yerel Mahkemece, gerekçesi ve sonucu itibariyle aynı yönde bulunan Özel Daire bozma ilamına uyulması gerekirken, somut olay özelliklerine ve konuya ilişkin yasal düzenlemelere uygun düşmeyen gerekçelerle önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Direnme kararı bu nedenle bozulmalıdır.”

3-) YHGK, T: 11.02.2009, E: 2009/6-32, K: 2009/69:

“… Uyuşmazlık, önalım hakkına konu edilen payın iptali ile davacı adına tesciline ilişkindir. Mahkemece görevsizlik kararı verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili, dava dilekçesinde, müvekkilinin paydaşı olduğu parselin diğer paydaşlarının hisselerini 27.09.2004 tarihinde 500,-YTL bedelle davalıya sattıklarını, davacının önalım hakkını kullanmak istediğini belirterek davalı adına kayıtlı payın iptali ile müvekkili adına tescilini talep etmiştir. Mahkemece görevsizlik kararı verilmiştir.

Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisini veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir.

Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ve davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir.

Olayımıza gelince; önalım hakkına konu edilen pay davalıya 27.09.2004 tarihinde 500,-YTL bedelle satılmış, davacı 11.07.2006 tarihinde açtığı işbu dava ile önalım hakkı nedeniyle payın iptali ile adına tescilini istemiştir. Uyuşmazlığın satış tarihi itibariyle 01.01.2002 tarihinde yürürlüğe giren 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu hükümlerine göre çözümlenmesi gerekir. Türk Medeni Kanunu’nun 733. maddesinde yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi yükümlülüğü getirilmiştir. Bu yükümlülük yerine getirilmediğinden 11.07.2006 tarihinde açılan dava süresindedir. Davalı alıcı, satışı noter aracılığı ile davacıya bildirmediğine ve satış tarihi ile dava tarihi arasındaki sürenin geçmesine kendi eylemiyle sebebiyet verdiğine göre davacıya tapudaki satış bedeli, harç ve masraflar tutarı üzerinden önalım hakkının tanınması gerekir. Mahkemenin görevi de bu şekilde saptanan önalım bedeline göre belirlenir.

O halde davacı tapuda gösterilen satış bedeli, tapu harç ve masraflarından oluşan önalım bedelinden sorumludur ve bu bedel sulh hukuk mahkemesinin görevi kapsamında kalmaktadır. Bu itibarla mahkemenin işin esasını inceleyerek sonucuna göre bir karar vermesi gerekirken, dava konusu payın davanın açıldığı tarihteki bedelin dikkate alarak görevsizlik kararı verilmesi doğru olmadığından kararın bozulması gerekmiştir... ,

Gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

… 743 sayılı Türk Kanunu Medenîsi’nde önalım hakkını kullanan kişi satışı öğrendiği günden itibaren bir ay, herhalde sicile şerh verildiği tarihten itibaren 10 sene içinde bu hakkını kullanabilmekte, yani satış tarihi ile dava tarihi arasıda çok uzun bir süre geçebilmekteydi. Bu nedenle gerek 6. Hukuk Dairesi ve gerekse Hukuk Genel Kurulu kararlarında, dava konusu taşınmazın değerinin objektif esasa göre keşfen tespit edilebileceği esası getirilmişti. Ancak; 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu yürürlüğe girdikten sonra; TMK.m.733’de diğer paydaşlara noter bildirim yükümlülüğü getirilmiş ve satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle önalım hakkının düşeceği esası getirilmiştir. TMK.734. maddesi uyarınca da dava değerinin tapuda gösterilen satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderleri olduğu kabul edilmiştir. Böylece davaların kısa sürede açılıp, sonuçlandırılması amaçlanmıştır. Bu nedenle de tapuda gösterilen satış bedelinin esas alınması gerekmektedir. Ayrıca tapuda işlem yapan davalının kendi eyleminin geçersiz olduğuna dayanması mümkün değildir. Hukuk Genel Kurulu’nca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.”

Not: Bu yönde bkz. YHGK, T: 11.02.2009, E: 2009/6-31, K: 2009/68.

4-) YHGK, T: 28.03.2007, E: 2007/6-180, K: 2007/174:

“… Dava, önalım hakkının kullanılmasına ilişkindir. Mahkeme davanın reddine karar vermiş ve hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tâbi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir.

Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masra(fl)arın toplamından ibarettir.

Olayımıza gelince; dava konusu pay 24.01.2003 tarihinde ZÖ tarafından 17.600.000.000 TL bedelle davalı S.Ç.’ye satılmış, davacı bu payın iptali ile adına tescilini süresinde açtığı bu dava ile istemiştir. Davalı, dava konusu taşınmazın fiilen taksim edildiğini, satış bedelinin de tapuda masraf az olsun diye düşük gösterildiğini, gerçek satış bedelinin seksen milyar lira olduğunu, “satış sözleşmesi” başlıklı yazılı bir belge vererek bu belgede de 80 milyara satış yapıldığının yazılı bulunduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece mahallinde üç kişilik bilirkişi heyeti ile yapılan keşif sonucu düzenlenen raporda payın dava tarihindeki değerinin 100.440.000.000 TL olduğu belirtilmiş, adi yazılı bir belge niteliğinde bulunan “tarla satış sözleşmesi”ndeki miktara itibar edilerek davacının önalım bedeli olarak bu bedeli ödemesine karar verilmiş ise de davacı kabul etmemiştir.

Keşif sırasında dinlenen tanıklar satış bedeli hakkında beyanda bulunmamışlardır. Keşif sonucu düzenlenen bilirkişi raporları, önalım bedelinin tayininde tek başına yeterli delil teşkil etmez. Mahkemece kabul gören”tarla satış sözleşmesi”, adi yazılı bir belge olup, tapu kaydı ve akit tablosu gibi resmî yazılı bir belgeye karşı aynı değerde kabul edilemeyeceğinden, tapuda yazılı satış bedelinin önalım bedeli olarak kabulü ile davacıya bu bedeli ödemesi için süre tanınması gerekirken, yazılı şekilde davanın reddi hatalı olmuştur.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır... ,

Gerekçesiyle bozularak dosya geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

Hukuk Genel Kurulu’nca … Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.”

5-) Y. 6. HD, T: 24.01.2011, E: 2010/8834, K: 2011/442:

“... davalının payı taşınmaz üzerinde bulunan tüm yükümlülükleri ile birlikte satın aldığının kabulü gerekir. Ziraat bankasının 10.03.2010 tarih ve 772/354 sayılı yazısında da davaya konu Abdurahmanlar köyü 66 parsel sayılı taşınmaz üzerine konulan ipotek bedelinin pay satın alan M. O. tarafından ödendiği bildirilmiş ekinde gönderilen kredi vadesiz hesap ekstresinin incelenmesinde de pay satın alan davalı M. O.’nun muhtelif tarihlerde pay satan E. K.’nın Germencik/Aydın Ziraat Bankası şubesinin 44653039-...-TRY hesabına ödeme yaptığı anlaşılmaktadır. Bu durumda önalım bedeli satış senedinde gösterilen ve nakit ödenen bedel ile ipotek bedeli ve ipoteğin kaldırılması için yapılan masraf ve ödenen harç toplamı olduğunun kabulü gerekir. Bu nedenle mahkemece resmi satış senedinde belirtildiği gibi ipotek ve ihtiyati hacizin kaldırılması için yapılan ödeme ve masraflarının ilgili yerlerden sorularak tespit edilmesi, tespit edilen bu miktar ile resmi senette yazılan nakit olarak ödenen 8.000 TL ile harç ve masraflarının eklenmek suretiyle bu bedel üzerinden önalım hakkını kullanıp kullanmayacağının davalıdan sorulması, kabul ettiği takdirde depo edilen 8.000 TL’nin yanında davacıya davalı tarafından ipotek ve haczin kaldırılması için ödenen miktar, tapu, harç ve masrafların toplamının depo ettirilmesi için süre verilmesi ve ondan sonra esas hakkında karar verilmesi gerekirken deliler yanlış değerlendirilerek yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmadığı gibi kabule göre de davalı, fiili taksim savunmasında bulunup 17.09.2008 tarihli dilekçesi ile buna ilişkin delillerini de bildirdiğine göre davalının fiili taksim savunması üzerinde durulmaması da doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.”

6-) Y. 6. HD, T: 02.03.2009, E: 2008/11670, K: 2009/1453:

“... Önalım davalarında bedel, satıcı ile alıcı arasında yapılan satım sözleşmesinde kararlaştırılan satış bedeli ile bu satış sebebiyle alıcı tarafından tapuda ödenen harç ve masraflar tutarından ibarettir. Ancak dava açan paydaş satış sözleşmesinin tarafı olmadığından bedelde muvazaa yapıldığı iddiasında bulunabilir. Davacı, bu iddiasını ibraz edeceği her türlü delille kanıtlayabilir.

Olayımızda, taraflar arasındaki tek uyuşmazlık, önalım hakkına konu edilen payın satış bedelinin tapuda muvazaalı olarak yüksek gösterilip gösterilmediği noktasındadır. Davacı önalım hakkının tanınmasını talep ederken, satış bedelinin tapuda muvazaalı olarak 66.000.00 - YTL olarak gösterildiğini, gerçek bedelin 17.796.00 YTL ya da mahkemece belirlenecek değer olduğunu iddia etmiştir. Bedelde muvazaa konusunda dinlenilen davacı tanıklarının beyanları duyuma dayalı olup, görgüye dayalı ve iddiayı doğrular nitelikte değildir. Yargıtay’ın yerleşen içtihatlarına göre bedelde muvazaa konusundaki keşif, tek başına yeterli delil olarak kabul edilemez. Bu nedenle keşifte saptanan bedel ile satış sözleşmesinde gösterilen değer arasında fark olması, davacının iddiasının kanıtlandığına yeterli değildir. Davacı bedelde muvazaa iddiasını yasal ve inandırıcı delillerle kanıtlayamadığından, davacıdan tapudaki satış bedeli üzerinden önalım hakkını kullanmak isteyip istemediği sorularak, sonucuna göre bir karar verilmesi için hükmün bozulması gerekmiştir. …”

III-) Türk Kanunu Medenîsi:

Hükmün, Türk Kanunu Medenîsi’nde bir karşılığı bulunmamaktadır.

IV-) Madde Gerekçesi:

Yürürlükteki Kanunda bu maddeyi karşılayan bir hüküm mevcut değildir.

Maddenin birinci fıkrası ile önalım hakkının alıcıya karşı dava açılması suretiyle kullanılması esası getirilmiştir. Yürürlükteki hükümler önalım hakkının, dava dışı bir beyanla kullanılabilmesine olanak sağlamaktadır. Ancak buna rağmen bu beyanla istenilen sonucun elde edilebilmesi sonuçta daima bir dava açılmasını gerektirmektedir. Yeni düzenlemeyle, uygulamada önalım hakkının gerçekleşmesinin daima bir davayı gerektirmesi, kanun hükmü hâline getirilmiş bulunmaktadır.

Maddenin ikinci fıkrası, önalım bedelinin depo edilmesine ilişkin uygulamada kabul edilen esası kanun hükmü hâline getirmektedir. Burada hak sahibinin satış bedeliyle birlikte, alıcıya düşen tapu giderlerinin hâkim tarafından belirlenen süre içinde ve belirlenen yere depo edilmesi öngörülmüştür. Önalım hakkı sahibinin depo edeceği bedelin, zaman zaman uygulamada sorunlar yaratan ve haksızlıklara yol açan banka teminat mektubu olarak da tevdi edilebilmesine son verilmiştir. Bedelin “nakden” yatırılması koşulu öngörüldüğünden, nakit dışında yapılacak tevdiatlar geçerli kabul edilmeyecektir.

V-) Kaynak İsviçre Medenî Kanunu:

Hükmün, kaynak İsviçre Medenî Kanunu’nda karşılığı bulunmamaktadır.