Madde 1021

D. Tescilin etkileri

I. Tescilin yapılmamasının sonuçları

Madde 1021 - Kurulması kanunen tescile tâbi aynî haklar, tescil edilmedikçe varlık kazanamaz.

I-) Yargı Kararları:

1-) Y. 14. HD, T: 23.06.2011, E: 2011/6284, K: 2011/8250:

“… Davacı, 1820 Sayılı parselde F Blok, 1 numaralı bağımsız bölümün maliki R. S.’nin 23.8.2005 tarihli 5556 yevmiye numaralı sözleşme ile taşınmaz üzerinde Akbank T.A.Ş. lehine 100.000,00 TL değerinde ipotek tesis ettirdiğini, ancak ipoteğin tapu kütüğüne işlenmediğini, taşınmazın 17.8.2007 tarihinde ipoteksiz olarak davalıya satıldığını ileri sürerek ipoteğin taşınmazın tapu kaydına işlenmesini talep etmiştir.

Davalı, taşınmazı iyiniyetle satın aldığını, taşınmazın tapu kaydında ipotek bulunmadığını, davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiştir.

Hükmü, davalı temyiz etmiştir.

Türk Medeni Kanunu’nun 1020. maddesine göre; “Tapu sicili herkese açıktır. İlgisini inanılır kılan herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfanın ve belgelerin tapu memuru önünde kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin kendisine verilmesini isteyebilir. Kimse, tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez.” Buna “tapu sicilinin kamuya açıklık ilkesi=aleniyet prensibi” denilir. Yasanın 1021. maddesine göre de; “Kurulması kanunen tescile tabi ayni haklar, tescil edilmedikçe varlık kazanamaz.” Buna da “tapu siciline tescil ilkesi” adı verilmektedir. Sınırlı bir ayni hak olan taşınmaz rehini de Türk Medeni Kanunu’nun 856. maddesi hükmü gereği, bazı istisnalar dışında tescille kazanılır. Böylelikle tescil edilen taşınmaz rehini alenileşmiş olur ve bundan sonra taşınmaz üzerinde hak kazanmak isteyen üçüncü kişiler rehin hakkını görerek işlem yaparlar. Ancak, taşınmaz rehninin kazanılmasına rağmen yolsuz olarak tescil edilmemesi veya tescil edilmiş rehnin yolsuz olarak terkini uygulamada sıkça görülen bir durumdur. Bu gibi hallerde, tescil edilmemiş rehnin veya yolsuz olarak terkin edilmiş taşınmaz rehninin mahkeme hükmüyle tapu kütüğüne tescil edilmesi ya da terkin edilmesi mümkündür. Yine belirtmek gerekir ki, Türk Medeni Kanunu’nun 1022. maddesi hükmüne göre “tescilin etkisi kanunen öngörülen belgeler isteme eklenmiş veya geçici tescil halinde belgelerin uygun zamanda tamamlanmış olması koşuluyla yevmiye defterine yapılan kayıt tarihinden başlar. Burada, ayni hakkın tescilden evvelki hüküm ve sonuçları düzenlenmiştir. Diğer taraftan, yasanın 888. maddesinin 1. fıkrası gereğince de ipotekli taşınmazın devri, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, borçlunun sorumluluğunda ve güvencede bir değişiklik meydana getirmez.” Başka bir deyişle, ipotekli taşınmaz kayden el değiştirse dahi yeni malik ipoteğin borçlusu sayılır.

Somut olayda, davaya konu taşınmaz üzerinde ipotek kaydı bulunmamaktadır. Resmi senet düzenlenmiş ise de, tapu kütüğünün rehinler sütununa ipotek tescil edilmemiştir. Kısaca söylemek gerekirse, davalı taşınmazı ipoteksiz olarak satın almıştır. Davacının Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesinden yararlanamaması için ipoteğin varlığından haberdar olması ve ipotek alacaklısının bu hakkından yoksun bırakılması için ipotek borçlusu ile el ve işbirliği içinde bulunması, diğer bir anlatımla Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesine aykırı davranması gerekir. Davacı, davalının ipoteğin varlığını bildiğini iddia etmediği gibi, davalının tapu kaydına güven ilkesinden yararlanmasını engelleyecek somut bir olgu da ortaya konulmamıştır. Bu durumda davanın reddi gerekirken kabulü doğru görülmemiş, kararın bozulması gerekmiştir. …”

Not: Karar için ayrıca bkz. madde 856.

2-) Y. 1. HD, T: 10.11.2004, E: 2004/9729, K: 2004/12831:

“ … Davacı, dava konusu 5913 parsel sayılı taşınmaz tapuda resmî şekilde düzenlenen satın alma sözleşmesiyle satın almasına rağmen işlemin sicile (kütüğe) kaydedilmediğini, sonradan bu payın davalıya satılarak kayden devredildiğini ileri sürerek iptal ve tescil istemiştir.

Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiştir.

Dosya içeriği ve toplanan delillerden, tapuda düzenlenen 07.11.1995 gün ve 1607 yevmiye nolu resmî senetle davaya konu taşınmazın kayıt maliki Emine tarafından davacı Ahmet’e satıldığı, ancak satış işleminin tapu kütüğüne tescil edilmediği; 8.2.1999 gün ve 280 yevmiye nolu resmî sözleşme ile diğer davalı Hatice’ye kayden temlik edildiği anlaşılmaktadır.

Bilindiği üzere; “Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması tescille olur. “ (M.K. m.705) Tescilden önce mülkiyetin hangi hallerde kazanılacağı sözü edilen maddenin ikinci fıkrasında gösterilmiştir.

Öte yandan, “Aynî haklar, kütüğe tescil ile doğar, sıralarını ve tarihlerini tescile göre alır” (M.K. m.1022/1) “Kurulması kanunen tescile tâbi aynî haklar, tescil edilmedikçe varlık kazanamaz.” (M.K.. m.1021/1) Değinilen yasa hükümlerinde öngörüldüğü üzere, hukukumuzda aynî hakkın doğumu veya ortadan kaldırılması tescil işleminin yapılmış olmasına bağlıdır. Başka bir deyişle bir hak tescil edilmedikçe aynî hak niteliğini kazanamaz. Mülkiyetin nakledildiğinden söz edilemez. Belirtilen yasal düzenlemelere göre, davaya konu olayda, mülkiyetin nakline ilişkin işlemin “ tasarruf” aşamasında kaldığı intikali sağlayan tescilin yapılmadığı gözetildiğinde, çekişmeli pay mülkiyetinin davacıya geçtiğini söyleyebilme olanağı yoktur. … ”

II-) Türk Kanunu Medenîsi:

D HÜKÜMLERİ

I. Tescil yapılmamanın hükümleri

Madde 929

Teessüs için kanunen tapu sicilline tescili lâzımgelen her hak bu tescil olmadıkça bir ayni hak olarak mevcut olmaz. Bir hakkın şümulü, tescil dairesinde evrakı müsbite ile veya diğer bir tarzda tâyin edilebilir.

III-) Madde Gerekçesi:

Yürürlükteki Kanunun 929 uncu maddesinin birinci fıkrasının birinci cümlesindeki hükmü karşılamaktadır. Yürürlükteki Kanunda yer alan ikinci cümle, tescille kurulan aynî hakkın içeriğinin belirlenmesine ilişkin olduğundan, bu hükme tescilin sonuçları hakkındaki 1022 nci maddede yer verilmiştir.

IV-) Kaynak İsviçre Medenî Kanunu:

Not: Türk Medenî Kanunu’nun 1021. maddesi, İsviçre Medenî Kanunu’nun 971. maddesinin 1. fıkrasına tekabül etmektedir.