Madde 734

c. Kullanılması

Madde 734 - Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır.

Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.

I-) Anayasa Mahkemesi Kararı:

Türk Medenî Kanunu’nun 732., 733. ve 734. maddelerinin Anayasa’nın Başlangıç Bölümü ile 12., 17. ve 35. maddelerine aykırı olduğu iddia edilmiştir. Anayasa Mahkemesi bu itirazın konusunu oluşturan hükümlerden 733. madde ile 734. maddenin 2. fıkrasını kapsam dışı bırakarak incelemesini 732. madde¹ ile 734. maddenin 1. fıkrasına özgülemiştir. Bu itiraz Anayasa Mahkemesi tarafından T: 12.12.2007, E: 2003/34, K: 2007/94 sayılı karar ile reddedilmiştir:

“… İtiraz yoluna başvuran mahkemelerin gerekçelerinde; … 4721 sayılı Yasa’nın 736. maddesinde alım ve geri alım haklarının kullanılması için dava açmanın zorunlu bulunmamasına rağmen yasal önalım hakkının kullanılabilmesi için dava açmanın zorunlu kılınmasının kamu düzeni kavramıyla açıklanmasının mümkün olmadığı, ayrıca açılması zorunlu dava nedeniyle davalının kanun gereği yargılama giderleriyle sorumlu olmasının hak arama özgürlüğünü de zorlaştırdığı, yasal zorunluluk olmadan dava açılması halinde Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 94. maddesinin birinci fıkrası gereğince davalının ilk duruşmada davayı kabul edip herhangi bir yargılama gideri ve vekâlet ücreti ödememe imkanı olduğu halde, Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin yorumuna göre, aleyhine dava açılmasına sebebiyet veren kişi konumuna düşeceği için yasal önalım hakkı davasında davalının, davacının yapmış olduğu tüm yargılama giderleri ile vekâlet ücreti ve ilam harcından sorumlu olduğu, bu nedenlerle başvurulara konu kuralların Anayasa’nın Başlangıç Bölümü ile 2., 5., 10., 12., 17., 35., 36. ve 141.  maddelerine aykırı olduğu ileri sürülmüştür.

… 736. maddedeki alım ve geri alım hakları, sözleşmeden doğan, taraflar arasında etki oluşturan, sözleşmede belirlenen süre içinde ve hak sahibi tarafından istenildiği zaman kullanılabilen kişisel nitelikte haklardır. Yasal önalım hakkı ise yasadan kaynaklanır, sözleşme söz konusu olmadığı için, pay satın alan bütün üçüncü kişilere karşı hüküm doğurur ve ayni hak niteliğindedir². Bu nedenlerle yasal önalım hakkı, alım ve geri alım haklarından ayrılır ve bu iki gruptaki hak sahipleri de, hakkın doğumu, niteliği ve kullanılması bakımından aynı hukuksal durumda bulunmadıklarından kural Anayasa’nın 10. maddesine aykırı değildir.

Kuralın, 743 sayılı Türk Medeni Kanunu döneminde dava zorunluluğunun olmamasından kaynaklanan mağduriyetlerin giderilmesi ve ayrıca büyük çoğunlukla dava ile sonuca gidilebilme uygulaması da gözetilerek yasal önalım hakkının amacına uygun bir biçimde kullanılması için getirildiği anlaşılmaktadır. Bu nedenle hak arama özgürlüğüne aykırılıktan söz edilemez.

Yasal önalım hakkının kullanıldığı davanın ilk duruşmasında davayı kabul eden davalının, yargılama giderleri ile vekalet ücreti ve ilam harcından sorumlu olup olmayacağı konusunun, 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 94. maddesi ve ilgili mevzuat hükümlerine göre belirlenmesi gerektiği açıktır. Kuralın davaların en az giderle ve kısa sürede sonuçlandırılması amacına da aykırı bir hüküm içermediği gözetildiğinde Anayasa’nın 141. maddesine aykırı olmadığı kuşkusuzdur…” (RG. 28.02.2008; S: 26801).

II-) Yargı Kararları:

1-) YİBK, T: 20.06.1951, E: 1949/13, K: 1951/5:

 “… Şuf’a dâvasında hâkimin hükümden önce re’sen nazara alarak tâyin edeceği münasip bir mehil içinde satış bedeli ile şefie ait olması lâzımgelen satış masraflarını tediyeye veya tevdie karar verebileceğine ve tediye veya tevdiden sonra kaydın tashihine hükmedilebileceğine … karar verildi.” (RG. 07.11.1951; S: 7950).

2-) YHGK, T: 17.06.2009, E: 2009/6-221, K: 2009/265:

“... Hukuk Genel Kurulu’ndaki görüşmede, önalım hakkı sahibine satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini hakimin belirleyeceği yere nakden yatırma yükümlüğü getiren söz konusu hükmün emredici nitelikte olup, olmadığı tartışılmış; yapılan değerlendirme sonucunda ağırlıklı görüş, anılan hükmün emredici nitelikte olmadığı, bir önalım davasında davalı tarafın açıkça muvafakat etmesi halinde, bu yükümlülüğün teminat mektubu sunulmak suretiyle de yerine getirilmesinin mümkün bulunduğu yönünde oluşmuştur.

Görülmekte olan davada, davalı taraf, davacının satış bedelini ve tapu giderlerini karşılayan teminat mektubu sunmasına itiraz etmemiş, ancak, bu konuda açık bir muvafakatte de bulunmamıştır.

Her ne kadar; davalı vekili, teminat mektubunun sunulmasından sonraki 02.05.2006 günlü dilekçesinde, teminat mektubunun kararla birlikte nakde çevrilerek nemalandırılmasını istemiş ise de, bu dilekçede davacı tarafın teminat mektubu sunmasına muvafakat edildiği yönünde herhangi bir beyan bulunmadığı gibi, dilekçenin sonuç bölümünde de davanın reddi istenilmiştir. Bu içerikteki bir dilekçeye dayanılarak, teminat mektubu sunulmasına davalı tarafın açıkça muvafakat etmiş olduğunun kabulüne olanak yoktur.

Yerel Mahkemenin, Özel Dairece bozulan kararında, teminat mektubunun paraya çevrilerek nemalandırılmasına hükmetmiş ve bu doğrultuda yukarıda açıklanan şekilde işlem yapmış olması da, varılan bu sonuca etkili değildir.

Hal böyle olunca; Yerel Mahkemece, gerekçesi ve sonucu itibariyle aynı yönde bulunan Özel Daire bozma ilamına uyulması gerekirken, somut olay özelliklerine ve konuya ilişkin yasal düzenlemelere uygun düşmeyen gerekçelerle önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Direnme kararı bu nedenle bozulmalıdır.”

3-) YHGK, T: 11.02.2009, E: 2009/6-32, K: 2009/69:

“… Uyuşmazlık, önalım hakkına konu edilen payın iptali ile davacı adına tesciline ilişkindir. Mahkemece görevsizlik kararı verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili, dava dilekçesinde, müvekkilinin paydaşı olduğu parselin diğer paydaşlarının hisselerini 27.09.2004 tarihinde 500,-YTL bedelle davalıya sattıklarını, davacının önalım hakkını kullanmak istediğini belirterek davalı adına kayıtlı payın iptali ile müvekkili adına tescilini talep etmiştir. Mahkemece görevsizlik kararı verilmiştir.

Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisini veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir.

Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ve davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir.

Olayımıza gelince; önalım hakkına konu edilen pay davalıya 27.09.2004 tarihinde 500,-YTL bedelle satılmış, davacı 11.07.2006 tarihinde açtığı işbu dava ile önalım hakkı nedeniyle payın iptali ile adına tescilini istemiştir. Uyuşmazlığın satış tarihi itibariyle 01.01.2002 tarihinde yürürlüğe giren 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu hükümlerine göre çözümlenmesi gerekir. Türk Medeni Kanunu’nun 733. maddesinde yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi yükümlülüğü getirilmiştir. Bu yükümlülük yerine getirilmediğinden 11.07.2006 tarihinde açılan dava süresindedir. Davalı alıcı, satışı noter aracılığı ile davacıya bildirmediğine ve satış tarihi ile dava tarihi arasındaki sürenin geçmesine kendi eylemiyle sebebiyet verdiğine göre davacıya tapudaki satış bedeli, harç ve masraflar tutarı üzerinden önalım hakkının tanınması gerekir. Mahkemenin görevi de bu şekilde saptanan önalım bedeline göre belirlenir.

O halde davacı tapuda gösterilen satış bedeli, tapu harç ve masraflarından oluşan önalım bedelinden sorumludur ve bu bedel sulh hukuk mahkemesinin görevi kapsamında kalmaktadır. Bu itibarla mahkemenin işin esasını inceleyerek sonucuna göre bir karar vermesi gerekirken, dava konusu payın davanın açıldığı tarihteki bedelin dikkate alarak görevsizlik kararı verilmesi doğru olmadığından kararın bozulması gerekmiştir... ,

Gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

… 743 sayılı Türk Kanunu Medenîsi’nde önalım hakkını kullanan kişi satışı öğrendiği günden itibaren bir ay, herhalde sicile şerh verildiği tarihten itibaren 10 sene içinde bu hakkını kullanabilmekte, yani satış tarihi ile dava tarihi arasıda çok uzun bir süre geçebilmekteydi. Bu nedenle gerek 6. Hukuk Dairesi ve gerekse Hukuk Genel Kurulu kararlarında, dava konusu taşınmazın değerinin objektif esasa göre keşfen tespit edilebileceği esası getirilmişti. Ancak; 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu yürürlüğe girdikten sonra; TMK.m.733’de diğer paydaşlara noter bildirim yükümlülüğü getirilmiş ve satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle önalım hakkının düşeceği esası getirilmiştir. TMK.734. maddesi uyarınca da dava değerinin tapuda gösterilen satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderleri olduğu kabul edilmiştir. Böylece davaların kısa sürede açılıp, sonuçlandırılması amaçlanmıştır. Bu nedenle de tapuda gösterilen satış bedelinin esas alınması gerekmektedir. Ayrıca tapuda işlem yapan davalının kendi eyleminin geçersiz olduğuna dayanması mümkün değildir. Hukuk Genel Kurulu’nca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.”

Not: Bu yönde bkz. YHGK, T: 11.02.2009, E: 2009/6-31, K: 2009/68.

4-) YHGK, T: 28.03.2007, E: 2007/6-180, K: 2007/174:

“… Dava, önalım hakkının kullanılmasına ilişkindir. Mahkeme davanın reddine karar vermiş ve hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tâbi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir.

Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masra(fl)arın toplamından ibarettir.

Olayımıza gelince; dava konusu pay 24.01.2003 tarihinde ZÖ tarafından 17.600.000.000 TL bedelle davalı S.Ç.’ye satılmış, davacı bu payın iptali ile adına tescilini süresinde açtığı bu dava ile istemiştir. Davalı, dava konusu taşınmazın fiilen taksim edildiğini, satış bedelinin de tapuda masraf az olsun diye düşük gösterildiğini, gerçek satış bedelinin seksen milyar lira olduğunu, “satış sözleşmesi” başlıklı yazılı bir belge vererek bu belgede de 80 milyara satış yapıldığının yazılı bulunduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece mahallinde üç kişilik bilirkişi heyeti ile yapılan keşif sonucu düzenlenen raporda payın dava tarihindeki değerinin 100.440.000.000 TL olduğu belirtilmiş, adi yazılı bir belge niteliğinde bulunan “tarla satış sözleşmesi”ndeki miktara itibar edilerek davacının önalım bedeli olarak bu bedeli ödemesine karar verilmiş ise de davacı kabul etmemiştir.

Keşif sırasında dinlenen tanıklar satış bedeli hakkında beyanda bulunmamışlardır. Keşif sonucu düzenlenen bilirkişi raporları, önalım bedelinin tayininde tek başına yeterli delil teşkil etmez. Mahkemece kabul gören”tarla satış sözleşmesi”, adi yazılı bir belge olup, tapu kaydı ve akit tablosu gibi resmî yazılı bir belgeye karşı aynı değerde kabul edilemeyeceğinden, tapuda yazılı satış bedelinin önalım bedeli olarak kabulü ile davacıya bu bedeli ödemesi için süre tanınması gerekirken, yazılı şekilde davanın reddi hatalı olmuştur.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır... ,

Gerekçesiyle bozularak dosya geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

Hukuk Genel Kurulu’nca … Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.”

5-) Y. 6. HD, T: 24.01.2011, E: 2010/8834, K: 2011/442:

“... davalının payı taşınmaz üzerinde bulunan tüm yükümlülükleri ile birlikte satın aldığının kabulü gerekir. Ziraat bankasının 10.03.2010 tarih ve 772/354 sayılı yazısında da davaya konu Abdurahmanlar köyü 66 parsel sayılı taşınmaz üzerine konulan ipotek bedelinin pay satın alan M. O. tarafından ödendiği bildirilmiş ekinde gönderilen kredi vadesiz hesap ekstresinin incelenmesinde de pay satın alan davalı M. O.’nun muhtelif tarihlerde pay satan E. K.’nın Germencik/Aydın Ziraat Bankası şubesinin 44653039-...-TRY hesabına ödeme yaptığı anlaşılmaktadır. Bu durumda önalım bedeli satış senedinde gösterilen ve nakit ödenen bedel ile ipotek bedeli ve ipoteğin kaldırılması için yapılan masraf ve ödenen harç toplamı olduğunun kabulü gerekir. Bu nedenle mahkemece resmi satış senedinde belirtildiği gibi ipotek ve ihtiyati hacizin kaldırılması için yapılan ödeme ve masraflarının ilgili yerlerden sorularak tespit edilmesi, tespit edilen bu miktar ile resmi senette yazılan nakit olarak ödenen 8.000 TL ile harç ve masraflarının eklenmek suretiyle bu bedel üzerinden önalım hakkını kullanıp kullanmayacağının davalıdan sorulması, kabul ettiği takdirde depo edilen 8.000 TL’nin yanında davacıya davalı tarafından ipotek ve haczin kaldırılması için ödenen miktar, tapu, harç ve masrafların toplamının depo ettirilmesi için süre verilmesi ve ondan sonra esas hakkında karar verilmesi gerekirken deliler yanlış değerlendirilerek yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmadığı gibi kabule göre de davalı, fiili taksim savunmasında bulunup 17.09.2008 tarihli dilekçesi ile buna ilişkin delillerini de bildirdiğine göre davalının fiili taksim savunması üzerinde durulmaması da doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.”

6-) Y. 6. HD, T: 02.03.2009, E: 2008/11670, K: 2009/1453:

“... Önalım davalarında bedel, satıcı ile alıcı arasında yapılan satım sözleşmesinde kararlaştırılan satış bedeli ile bu satış sebebiyle alıcı tarafından tapuda ödenen harç ve masraflar tutarından ibarettir. Ancak dava açan paydaş satış sözleşmesinin tarafı olmadığından bedelde muvazaa yapıldığı iddiasında bulunabilir. Davacı, bu iddiasını ibraz edeceği her türlü delille kanıtlayabilir.

Olayımızda, taraflar arasındaki tek uyuşmazlık, önalım hakkına konu edilen payın satış bedelinin tapuda muvazaalı olarak yüksek gösterilip gösterilmediği noktasındadır. Davacı önalım hakkının tanınmasını talep ederken, satış bedelinin tapuda muvazaalı olarak 66.000.00 - YTL olarak gösterildiğini, gerçek bedelin 17.796.00 YTL ya da mahkemece belirlenecek değer olduğunu iddia etmiştir. Bedelde muvazaa konusunda dinlenilen davacı tanıklarının beyanları duyuma dayalı olup, görgüye dayalı ve iddiayı doğrular nitelikte değildir. Yargıtay’ın yerleşen içtihatlarına göre bedelde muvazaa konusundaki keşif, tek başına yeterli delil olarak kabul edilemez. Bu nedenle keşifte saptanan bedel ile satış sözleşmesinde gösterilen değer arasında fark olması, davacının iddiasının kanıtlandığına yeterli değildir. Davacı bedelde muvazaa iddiasını yasal ve inandırıcı delillerle kanıtlayamadığından, davacıdan tapudaki satış bedeli üzerinden önalım hakkını kullanmak isteyip istemediği sorularak, sonucuna göre bir karar verilmesi için hükmün bozulması gerekmiştir. …”

III-) Türk Kanunu Medenîsi:

Hükmün, Türk Kanunu Medenîsi’nde bir karşılığı bulunmamaktadır.

IV-) Madde Gerekçesi:

Yürürlükteki Kanunda bu maddeyi karşılayan bir hüküm mevcut değildir.

Maddenin birinci fıkrası ile önalım hakkının alıcıya karşı dava açılması suretiyle kullanılması esası getirilmiştir. Yürürlükteki hükümler önalım hakkının, dava dışı bir beyanla kullanılabilmesine olanak sağlamaktadır. Ancak buna rağmen bu beyanla istenilen sonucun elde edilebilmesi sonuçta daima bir dava açılmasını gerektirmektedir. Yeni düzenlemeyle, uygulamada önalım hakkının gerçekleşmesinin daima bir davayı gerektirmesi, kanun hükmü hâline getirilmiş bulunmaktadır.

Maddenin ikinci fıkrası, önalım bedelinin depo edilmesine ilişkin uygulamada kabul edilen esası kanun hükmü hâline getirmektedir. Burada hak sahibinin satış bedeliyle birlikte, alıcıya düşen tapu giderlerinin hâkim tarafından belirlenen süre içinde ve belirlenen yere depo edilmesi öngörülmüştür. Önalım hakkı sahibinin depo edeceği bedelin, zaman zaman uygulamada sorunlar yaratan ve haksızlıklara yol açan banka teminat mektubu olarak da tevdi edilebilmesine son verilmiştir. Bedelin “nakden” yatırılması koşulu öngörüldüğünden, nakit dışında yapılacak tevdiatlar geçerli kabul edilmeyecektir.

V-) Kaynak İsviçre Medenî Kanunu:

Hükmün, kaynak İsviçre Medenî Kanunu’nda karşılığı bulunmamaktadır.